Очень часто клиенты обращаются ко мне с просьбой предоставить им ипотечный кредит на такой же срок и под такой же процент, что и ипотека их знакомых. Только потому, что Ваши знакомые выбрали подходящую им ипотеку, это не обязательно будут именно те условия, которые наиболее выгодны Вам.

Приехали Олег с Оксаной в конце далеких 90х в Канаду. Ванкувер выбрали по довольно банальной причине – их друзья переехали сюда пару лет до этого, поэтому, было естественным ехать в город, в котором есть хотя бы какие-то знакомцы…которые и посоветует в какую сторону двигаться, и помогут с советом и направлением движения.

А знаете ли Вы, дорогие друзья, что, если Вы работаете на дядю (то есть full time) – для получения ипотеки банки требуют проработать в компании минимум 90 дней (ибо probation period). А в случае работы на себя (или на контракте, комиссии и т.д.) банки хотят видеть как минимум 2 года средний доход?

Может счастье и не в деньгах (а в их количестве?) – но они однозначно улучшают качество жизни. Так же, как и своя недвижимость. Впрочем, в городе Ванкувер деньги и недвижимость очень тесно взаимосвязано.

Рынок, друзья мои, реально активировался. И, несмотря на печальную статистику и BC assessments – ах ах, все упало, прямо рухнуло, на целых 10% (правда, до этого выросло на 35-40%), умные клиенты и на этом рынке делают красивый финт ушами. Впрочем, по порядку.

Мы все знаем, что заработать первый миллион сложнее всего. А, в новой стране, приехав без гроша – казалось бы, практически невозможно.

Вот допустим, идет девочка. Падает и ломает ногу. Конечно, как всякий нормальный человек, сначала она думает – ну, всем понятно, что она думает. Непечатное. А потом начинает размышлять… ОК, я сломала ногу. Значит… на работу можно не идти. Ужин не готовить. Да и на шопинг не допрыгаешь на одной ноге… Ну вот, и прямая экономия для семьи!

Прикупил себе хоромы Иван Васильич, относительно недорого, эдак за 300 тыс. долларов в столичном городе Ванкувере, 4 года назад. И решил он, в то благословенное время – сидя на берегу реки из молока и меда, и зарабатывая немного выше среднего, взять плавающую процентную ставку, ибо она была гораздо ниже фиксированной.

Грянул кризис, и вот… Но не надо бояться, не надо бежать продавать. Нужно просто продержаться какое-то время, судя по всему, месяцев 6, пока не уляжется пыль и все не вернется на круги своя.

Бежать в банк и брать RRSP кредит, вестимо. А что еще? Конечно, можно воспользоваться кредитной линией, но на данный момент RRSP кредит самый дешевый после ипотеки и студенческого займа. После получения возврата с налогов, воспользуйтесь им для погашения того же RRSP кредита (разве что у Вас есть более дорогие долги, например на кредитных карточках).

В наше сумасшедшее время, когда правила получения ипотеки все время усложняются, а рынок все более и более активен, часто оказывается, что ипотечные брокеры, ипотечные специалисты, как и ипотечные менеджеры (профессия та же, просто у каждого банка разные названия) – просто не успевают объяснять клиентам какие-то очевидные, базисные вещи.

Есть у меня чудесные клиенты, назовем их… Женя и Наташа. В смысле, Женя – это мальчик. Ну как мальчик… 50+, имеет свой строительный бизнес, чудесный человек. Наташа – красивая женщина, не работает, но воспитала 3 сыновей, которые помогают папе… Прекрасная семья. Очень их люблю.

Вот почему люди платят по 2-3 тыс. за рент? Если они могут платить такие деньги за чью-то ипотеку, почему они не покупают и не платят свою собственную? Я понимаю тех, кто снимает за $900-$1200, которые сняли лет 5-10 назад (да и то, если Вы снимаете за недорого – купите что-либо на инвестицию, сдайте – ведь реально, рент дорогой, тенант Вам к пенсии хоть что-то, да и выплатит).

Уникальность, опыт, анализ и… немного магии. Анна и Анатолий. Доход $120K в год. 5 лет в Канаде. Оба работают на полную рабочую ставку. Хорошая кредитная история.

Очень важно помнить, что, при продаже инвестиционного жилья, Вы платите налог на добавочную стоимость. Допустим, в 2014 году Вы купили квартиру в центре Ванкувера за 500тыс. Ее цена на данный момент около $700K. Если Вы ее продаете, Вы заплатите налог на половину этой суммы минус расходы на продажу (допустим, $20K риелтору, любые расходы на ремонт, подготовку недвижимости к продаже и т.д.). То есть $200Kминус $20K = $180K, но! ОЧЕНЬ ВАЖНО понимать, что Вы платите налог на 50% от этой суммы, то есть на $90K

Очень многие путают эти два термина, хотя, казалось бы, продукты совершенно разные, даже, можно сказать, противоположные. Начнем с обновления ипотеки, как с самого простого варианта. Алевтина и Федор в 2014 году купили таунхаус за $490K с 5% взносом и получили ипотеку в банке на 5 лет.

Верите или нет – но в работе ипотечного брокера самое худшее – это собрать необходимые документы от клиента! Вы не поверите, но процесс сбора документов занимает 50% времени.

И тут, как-то вдруг…прошло 30 лет…. А денег почему-то нету. Дети выросли и разъехались – тоже снимают, дорого, зараза, еле справляются. Работаем, как раньше, только рент очень дорогой (ведь с дешевого нас почему-то, после первых 10 лет, выгнали – то есть, продали недвижимость – ведь не мы решаем, когда продавать, решают хозяева).

Почему большинство людей боятся инвестировать в недвижимость? Я думаю, потому что это выход из зоны комфорта. Это почти то же самое, что родить ребенка. Вы вроде готовы, и прочитаны правильные книжки, и Вы хотите гулять по графику и кормить по ночам, но, когда Вам вручают сверток и говорят – счастливого пути – в этот момент стынет кровь и Вам очень хочется вернуться в свой маленький счастливый мирок, в котором все хорошо и понятно.

Приходя домой с работы, грустно думал Михаил Ильич, почесывая кота за ухо, что квартиру придется скорее всего продавать, и переезжать в арендованное жилье, которое, мало того, что жутко ужасное, но еще и вдвое дороже чем платежи по существующей ипотеке. Да и найти жилье со старым кошачьим другом – почти невозможно, особенно за вменяемые деньги.

Знаю, звучит немного … well, funny. Ведь многие новые иммигранты (я была такой же лет 20 назад) любят сделать такое… ммм… многозначительное лицо, и сказать… ну да, Канада, ты ОК… но вот ведь Еврооооопа… это да… а тут что… деревня, однако.

Очень люблю рассматривать ситуацию клиента не только в контексте «дайте денег на эту конкретную покупку» - но и проанализировать семейные обстоятельства, рассмотреть варианты развития в перспективе, и посоветовать решение которое подходит именно и конкретно этому человеку.

Вот как-то никогда не любила я этой первички. У меня с ней не сложилось давно (кстати, очень зря) – и, по очень простой причине – не было свободных денег на первоначальный взнос.

Цены на рент продолжают расти (даже не упоминая о том, что к нам пришли Amazon, Google, Microsoft etc. – просто, если кто не заметил, Ванкувер с небольшой деревни (in the middle of nowhere) незаметно превратился в большой Северо-Американский город)

Ситуация 1. Миша и Маша приехали в Канаду 5 лет назад, устроились на работу, собрали 5% первоначального взноса – за первый год – и купили небольшую квартиркy.

… Ирина, когда же они упадут! Вот упадут – сразу купим! … Да да да, мы собираемся купить, но подождем, когда цена опустится на 30%!

Я люблю Европу – интересная культура, небольшие расстояния, очень вкусная разнообразная кухня… да и не только кухня! Ну, что я Вам буду рассказывать о Европе - мы все, так или иначе, оттуда.

Не все работают программистами, не все зарабатывают шестизначные зарплаты, не все могут создать и развить успешный бизнес... Новая страна, новый язык, новые правила игры, а Вам уже давно немного за 30…

Многие мои друзья и клиенты спрашивают, почему я считаю, что цена на недвижимость в Ванкувере (как, впрочем, и в Торонто), будет продолжать расти в долгосрочной перспективе.

Мне вообще-то кажется, что люди, которые читали и читают фантастику (как я и Илон - ха-ха) – у них другое восприятие жизни и реалий. Прочитав «Хроники Амбера» Роджера Желязны - Вы не сможете относиться к нашему миру, как к единственному.

Да, да, Вы не ошиблись. Долги бывают хорошими. Я понимаю, что для так сказать, «нашего человека» - того, который родился на территории бывшего (и Слава Богу) советского союза, слово «долг» почти матерное и как минимум, непристойное. Тем не менее, есть хорошие и плохие долги.

А знаете ли Вы, дорогие друзья, что, если Вы работаете на дядю (то есть full time) – для получения ипотеки банки требуют проработать в компании минимум 90 дней (ибо probation period). А в случае работы на себя (или на контракте, комиссии и т.д.) банки хотят видеть как минимум 2 года средний доход?

Приехали Олег с Оксаной в конце далеких 90х в Канаду. Ванкувер выбрали по довольно банальной причине – их друзья переехали сюда пару лет до этого, поэтому, было естественным ехать в город, в котором есть хотя бы какие-то знакомцы…которые и посоветует в какую сторону двигаться, и помогут с советом и направлением движения.

Все меня спрашивают – что будет завтра? Ибо вот, все рухнуло в один момент. надо срочно все продавать – жилье, акции, облигации…. Короче, все пропало! Бежать в горы сейчас или позже? Что делать, что делать! ААААааааа!!!!! 

Часто сталкиваюсь с парадоксальной ситуацией, что вместо того, чтобы наслаждаться жизнью, путешествовать, читать книги и гулять по вечерам, люди в это время работают на второй работе и пытаются выплатить ипотеку на 5-10 лет быстрее.

Грянул кризис, и вот… Но не надо бояться и не надо бежать продавать. Нужно просто продержаться какое-то время, судя по всему, месяцев 6, пока не уляжется пыль и все не вернется на круги своя.

Допустим (и Вам еще повезло) – что дома работать Вы можете. Но учитывая детей, а иногда и родителей, готовка, уборка, и все такое прочее – все равно производительность упадет. Многие бизнесы (особенно маленькие) не выдержат такого удара. Многие уйдут в другие сферы деятельности.

Вот скажем…. работа. Вроде бы и престижная, а долги растут и слово негативный бюджет Вам знакомо не понаслышке…или же у Вас супер-зарплата, а Вы еле доживаете до пятницы, а понедельники тихо ненавидите…

- Дудик, давай купим дом! Андрей Дмитриевич вздрогнул. Кажется у меня дежа вю, подумал он. Вот и пиво на столе стоит…. Тьху ты. Надеюсь показалось. Может хоть без блеска в глазах? Он осторожно взглянул на жену. Блеск был. Он тяжело вздохгнул.

Береги честь смолоду и да, кстати, какие самые важные критерии при получении ипотеки и причем здесь честь? Это же кредиты! Банку же ВЫГОДНО… Выгодно то выгодно, но если Ваша честь того… не очень, мягко говоря… то и кредитов Вам не видать получить.

Да и еще раз да. Но, если Вы не хотите платить налоги (тут я с Вами полностью согласна, кто ж их хочет платить), Вам придется платить дороже за получение ипотеки.