Лайфхаки по ипотеке!
1. Numero uno
С плавающей закрытой ставки (variable closed rate) можно перевести ипотеку на фиксированную закрытую ставку (fixed closed rate) в том же банке без штрафных санкций и без предоставления документов.
Фиксированные ставки чаще всего опускаются весной и летом, а поднимаются осенью и зимой. Поэтому, если Вы не успели зафиксировать низкую фиксированную ставку, ничего страшного. У Вас есть возможность или взять плавающую (обычно плавающие ставки закрыты на 5 лет), подождать до следующего опускания ставок и зафиксироваться на оставшийся срок.
Или же взять ипотеку на срок 2-3 года (так как обычно краткосрочные кредиты дешевле) – а уже потом решать по ситуации (и по рынку).
2. Numero duo
Самые низкие штрафные санкции при разрыве контракта – при плавающей процентной ставке – 3 месяца процент банку (грубо – умножайте месячный платеж на 1.5). В случае с фиксированными ставками – Вы можете попасть на Rate differential penalty calculation – и штраф может быть существенно дороже – поэтому, если Вы не уверены, на как долго Вы покупаете именно это жилье, есть смысл брать или плавающую ставку, или выбирать срок на 2-3 года.
3. Numero tres
RRSP для FTHB или желающим купить без первоначального взноса.
Если Вы планируете купить жилье впервые, и у Вас есть доход и RRSP лимит (для того, чтобы уточнить свой RRSP лимит – посмотрите Notice of Assessment за последний год) – Вы можете использовать up to $35K с RRSP на первоначальный взнос.
Поэтому откройте RRSP счет в Вашем банке до 1 Марта 2019 года, вложите туда $35K, и Вы сможете воспользоваться ими на покупку первого жилья.
Более того, Вы получите возврат на ту сумму, которую Вы вложили в RRSP после заполнения налогов за 2019 год.
Допустим, с доходом $100K,и вложением $35K в RRSP в 2019 году, в начале 2020 Вы получите возврат $10,700. https://www.ey.com/…/…/tax/tax-calculators-2019-rrsp-savings Если нету своих $35K – обратитесь в Ваш банк и попросите у них RRSP loan.
Пример.
Вы планируете купить небольшую квартиру за $340-$400K. Минимальный первоначальный взнос – 5%, то есть $17К-$20К. Вы вложили 35 тыс в RRSP (допустим что Вы получили RRSP loan на всю сумму).
$10,700 Вы получите как возврат от государства, поэтому Вам нужно будет отложить всего лишь $7K-$10K для того, чтобы купить свое первое жилье.
Что делать с самим кредитом (RRSP loan) на момент покупки? Вы же не сможете выплачивать и ипотеку и RRSP loan одновременно! Выплатить и закрыть, конечно же.
То есть, на момент покупки, Вы берете $35K с RRSP, и погашаете с них RRSP loan.
Зачем мы делали этот финт ушами, спросите Вы?
Для того, чтобы получить от государства $10,700 возврат на налоги, которые Вы можете вложить в первоначальный взнос.
Ведь (и многие об этом не знают) Вы имеете право использовать деньги с RRSP на момент первой покупки, но! Вам необязательно использовать их исключительно для первоначального взноса. Часть из них Вы можете потратить на выплату долгов, переезд, налоги и т.д.
Главное – чтобы они пролежали на RRSP счету 90 дней и Вы сняли их на момент покупки первого жилья.
Фух. Надеюсь, я объяснила достаточно вразумительно:)
4. Numero quattro
Для работающих на себя vs. работающих на компанию.
А знаете ли Вы, дорогие друзья, что, если Вы работаете на дядю (то есть full time) – для получения ипотеки банки требуют проработать в компании минимум 90 дней (ибо probation period). А в случае работы на себя (или на контракте, комиссии и т.д.) банки хотят видеть как минимум 2 года средний доход?
Я, конечно, ни на что не намекаю. Но, если у Вас есть идея уйти с full time income на комиссию, контракт или же открыть свою компанию – даже в той же индустрии…. Сначала купите жилье и тогда уже делайте, чего душа желает (главное в этом случае – зарабатывать достаточно, чтобы оплачивать ипотеку).
Или же, возьмем противоположный пример. Вот работали Вы на себя, красивых, на контракте, допустим…в IT industry… немного списали с налогов тут и там…. Немного оставили денег в компании – на будущее….
Но тут жена сказала, что нужен дом. Да и вообще – сколько можно в ренте жить. И что же делать?
Конечно, можно поднять «чистый доход» – и, естественно, платить налоги – следующие два года. Но жена то хочет уже и сейчас!
И идете Вы, понурив взгляд, к работодателю. И сдаетесь Вы ему на условиях уже полного рабочего дня. И да, работаете усердно сколько нужно (но минимум 3 месяца, хотя обычно больше), и покупаете недвижимость…. И… ну а дальше уже как получится – может Вам понравится полный рабочий день, бонусы, пенсия и все остальное. Главное – что жена счастлива, дети собаку завели (или кролика с кошечкой)… А когда все счастливы, то и у Вас все хорошо (опять же, из дому можно сбежать на работу).
А если вот Вам так тяжело работать на кого то, да и и душа хочет свободы…. Тоже не проблема, просто платите вовремя ипотеку. Жизнь уникальна и непредсказуема, и никто Вас наказывать не будет за то, что Вам свобода важнее и после покупки недвижимости Вы опять ушли на контракт.
С тем и откланиваюсь.
Ваша Ирина
